De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é parte legítima para responder pelo pagamento de verbas condominiais aquele que detém a posse do imóvel, exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa.
A efetiva posse do imóvel se dá com a entrega/recebimento das chaves, que determina o momento a partir do qual surge para o condômino/adquirente do imóvel a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais. Antes disso, a responsabilidade é da construtora/incorporadora.
É de se destacar que, ainda que conste no instrumento de Promessa de Compra e Venda que as despesas condominiais ficarão por conta do promissário comprador a partir do habite-se ou registro da convenção do condomínio, independentemente do recebimento das chaves da unidade, deve-se analisar quando ocorreu a efetiva entrega do imóvel ao comprador.
Ou seja: a responsabilidade do promitente comprador somente será reconhecida se ele tiver sido imitido na posse e o condomínio tiver tomado ciência inequívoca deste ato. Não tendo o comprador se imitido na posse do imóvel, o promitente vendedor continua a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, os quais justificam a sua contribuição.
A existência de eventual cláusula que disponha de forma diversa a responsabilidade pelo pagamento das cotas não vincula o condomínio.
Atenção: no caso de compromisso de compra e venda não levado a registro, dependendo das circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador.
A tese foi fixada em julgamento de recurso repetitivo (tema 886 do STJ) e passa a orientar as demais instâncias do Judiciário na solução de casos idênticos.