Normalmente, a compra de um imóvel possui grande significado na vida de uma família. Seja para moradia, lazer ou para o exercício de uma atividade profissional, o ato envolve uma alta carga de emoção e desejo, sentimentos que podem gerar pressa e falta de cuidados.
Pensando nisso, vamos falar sobre algumas providências simples e úteis para que dores de cabeça sejam evitadas. A análise dos documentos do imóvel, o exame da situação do vendedor e uma atenta vistoria no imóvel são os pilares desse processo preparatório ao negócio.
Quanto à documentação do bem, o primeiro passo é a obtenção da matrícula atualizada do imóvel (documento emitido nos últimos 30 dias), a fim de confirmar a titularidade registral pelo vendedor. No mesmo Cartório de Registro de Imóveis, é importante a solicitação de uma certidão negativa de ônus reais e ações reipersecutórias, comprovando que o imóvel está livre de penhoras, hipotecas e outros impedimentos.
Sugerimos que seja solicitado, também, uma certidão atualizada do IPTU (ou balancete da dívida) e declaração de inexistência de débitos junto ao condomínio. Tal medida é importante, pois essas dívidas, mesmo que lançadas no nome do vendedor, permanecerão vinculadas ao imóvel, ou seja, o novo proprietário irá assumir para si esse passivo. São as chamadas dívidas de natureza propter rem, ou melhor, por causa da coisa.
Com relação à situação cadastral do vendedor (pessoa jurídica ou física), a fim de se evitar a ocorrência de fraudes, é fundamental uma pesquisa quanto à existência de ações judiciais em seu nome. Mesmo que a matrícula emitida pelo Registro de Imóveis não indique nenhuma restrição, a existência de ações judiciais em que o vendedor apareça como devedor, pode representar problemas futuros. Não estamos aqui afirmando que a transação não possa ser realizada, caso a pesquisa seja positiva, porém, é indispensável um olhar atento nesse ponto.
Além da pesquisa sobre ações judiciais em andamento, recomenda-se a solicitação de certidão de nascimento ou casamento atualizada, a fim de verificar o estado civil e eventual regime de bens do vendedor.
Ainda, uma boa vistoria deve ser realizada no imóvel, a fim de identificar qualquer situação omitida pelo vendedor, antes do recebimento da posse do bem.
Por fim, a elaboração do contrato por um advogado é fundamental para conferir maior segurança na transação.
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