É importante saber – e estar alerta – que a negociação de um imóvel não deve envolver apenas as tratativas, acertos financeiros e a burocracia cartorária entre as partes, tendo em vista que estes procedimentos comuns não são suficientes para dar segurança jurídica aos contratantes.
É por isso que foi criada a Due Diligence Imobiliária. Originada no inglês, tem como significado “devida diligência”. Este é o procedimento pelo qual o advogado especializado realiza uma investigação completa sobre um determinado imóvel.
Inicialmente, é desempenhada uma análise criteriosa sobre os documentos do imóvel que está sendo negociado. É importante conferir a matrícula atualizada e atestar que o negociante-vendedor é de fato proprietário do bem. Em continuidade, o profissional solicita certidões de modo a verificar se o imóvel está livre de débitos junto à Prefeitura, bem como certidão negativa de débitos condominiais, dentre outros documentos que demonstrem que o imóvel está livre e desembaraçado de ônus, gravames, vínculos fiscais, contribuições previdenciárias, dentre outros.
Após a realização do estudo da regularidade do imóvel, é importante analisar também a situação do(s) vendedor(es), com o intuito de confirmar que não possuem nenhuma pendência que possa afetar a negociação. Por exemplo, é possível que a venda esteja sendo realizada como um meio de fraude contra credores, fraude à execução, o que poderia ocasionar a perda do bem por evicção (perda total ou parcial de um bem, que ocorre por decisão judicial ou ato administrativo, com relação a causa preexistente ao contrato).
Além disso, a posse e a propriedade do imóvel podem estar em risco em decorrência de dívidas dos antigos proprietários, de ações judiciais que possam ser réus, cuja procedência da ação poderia fazer recair um ônus sobre o bem em questão.
Como se pode perceber, os riscos jurídicos que envolvem os negócios imobiliários são inúmeros, e eles nem sempre podem ser detectados através da mera análise da certidão do imóvel e da documentação das partes.
Assim, somente com o serviço de Due Diligence desenvolvido por um profissional especializado no assunto é possível constatar o alcance de determinadas situações legalmente previstas no negócio, e que, além de o imóvel estar de fato regular, que as partes não possuem nenhuma pendência que possa afetar a transação, de modo a contabilizar os riscos do negócio e gerar a maior segurança possível.