O contrato de promessa de compra e venda de imóveis é o acordo de vontades através do qual uma pessoa promete comprar um determinado bem e outra, por sua vez, promete vendê-lo pelo preço, condições e detalhes ajustados.
Muito comum nas negociações imobiliárias, estes contratos descrevem os pontos de uma forma preliminar a celebração da Escritura Pública junto ao Tabelionato de Notas, lembrando que para a efetiva transferência de imóveis com valor superior a 30 salários-mínimos, a Escritura Pública é documento indispensável para permitir o registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do Art. 108, do Código Civil.
Assim, em ato anterior a Escritura Pública, as partes ajustam as cláusulas construídas mutuamente, em escrito particular, estabelecendo uma promessa de compra e venda. De um lado se garante ao promissário comprador a efetivação do negócio, reduzindo os riscos do pagamento antes da transferência da propriedade. De outro, se assegura ao promitente vendedor a realização da venda e o pagamento.
Apesar de o documento ser insuficiente para o registro e transferência no Cartório de Imóveis, o seu conteúdo gera relação de obrigação entre partes, possuindo um importante significado por conta disso. A elaboração do contrato reserva seus cuidados. A correta compreensão do que as partes pretendem celebrar e uma redação clara, sem interpretações duvidosas, representam um desafio para o profissional que redige o documento.
Quanto à forma, o contrato deve atender exigências previstas no Código Civil, como a capacidade dos contratantes, forma prescrita ou não proibida em lei e objeto lícito, possível, economicamente apreciável, determinado ou determinável. A falta de qualquer uma das condições determinadas em lei gera vício e pode invalidar o negócio.
Importante citar que se a promessa de compra e venda não prever cláusula de arrependimento, a lei permite que o documento seja registrado na matrícula do imóvel, produzindo o efeito de aquisição do direito real pelo promitente comprador, conforme estipula o Art. 1.417, do Código Civil. O direito real é aquele que relaciona a coisa ao indivíduo, passando este a exercer seu direito sobre a coisa, cabendo a todos os terceiros respeitar essa relação, uma vez que o ato de registrar no Cartório de Imóveis opera a publicidade do ato.
Com relação a segurança jurídica das partes, mostra-se fundamental a apresentação e análise de toda a documentação relacionada as partes e ao bem objeto do contrato, através da realização do procedimento da Duo Diligence imobiliária, detalhada no texto específico sobre o tema aqui no nosso blog.