O contrato de locação é o instrumento fundamental para garantir e resguardar os direitos e deveres do locatário (pessoa que realiza a locação) e o locador (proprietário do imóvel).
A Lei Federal n. 8.245/1991, aperfeiçoada pela Lei n. 12.112/2009, é a responsável por estabelecer as diretrizes da relação contratual de locação de imóveis residenciais e comerciais urbanos. De conteúdo extenso, a lei do inquilinato abrange diversas situações, fazendo com que muitas dúvidas apareçam.
A lei do inquilinato aborda todos os aspectos importantes que locador e locatário precisam conhecer e exercer. Entre esses pontos, vale destacar:
Entrega do imóvel: A responsabilidade de entregar o imóvel em perfeitas condições de uso, corrigir os problemas e possíveis defeitos que são anteriores a locação é do proprietário. É direito do inquilino receber o imóvel em boas condições.
O ideal é que isso seja atestado por meio de uma vistoria. Além disso, é muito importante que o inquilino observe a descrição detalhada do imóvel no contrato de aluguel.
Responsabilidade do locador: O proprietário é responsável por pagar as taxas administrativas do imóvel, como as despesas do condomínio com reformas estruturais, pintura das fachadas, manutenção da iluminação, instalação de equipamentos, seguros e demais intervenções previstas na lei.
Responsabilidade do locatário: É de total responsabilidade do inquilino pagar o aluguel e os encargos estipulados no contrato dentro do prazo correto para evitar sanções e juros adicionais. Ainda, o inquilino deve zelar e cuidar do imóvel, que deverá estar nas mesmas condições em que recebeu.
Caso o imóvel sofra alguma avaria e for confirmado que é de responsabilidade do locador, o proprietário deve ser comunicado imediatamente. Importante destacar que não é uma prática aconselhável que o inquilino faça reformas internas ou externas sem o conhecimento e consentimento prévio do proprietário. Caso seja necessário realizar intervenções no imóvel, o proprietário deverá informar por escrito, autorizando qualquer tipo de alteração.
Dados obrigatórios no contrato de locação: Apesar de o contrato de aluguel poder ser adaptado de acordo com a realidade de cada caso, alguns pontos são fundamentais para garantir a segurança de qualquer contrato de locação, exemplos: Dados pessoais das partes (nome completo, identidade e CPF, email, etc); Descrição detalhada do imóvel; Valor e periodicidade do reajuste e data de pagamento; e Termo vistoria do imóvel.
Garantias que podem ser exigidas: A imobiliária, ou o proprietário, tem o direito de exigir a garantia locatícia, podendo optar pelas modalidades de caução, fiança ou seguro. Essa exigência visa assegurar ao locatário que os aluguéis serão pagos até o fim do acordo. Todavia, vale destacar que não é legal exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de aluguel, como exemplo, não é possível solicitar o fiador e o seguro-fiança para alugar uma propriedade.
Dúvidas frequentes sobre o contrato de aluguel
O proprietário pode recusar o inquilino?
Sim! O locatário tem direito de alugar o imóvel para quem quiser, desde que a seleção dos inquilinos não esteja baseada em preconceitos ou discriminação vedados no ordenamento jurídico.
Ainda, o proprietário pode restringir a locação da propriedade para pessoas que tenham animais de estimação, ou preferir casais com ou sem filhos.
Quais multas podem estar previstas no contrato?
Algumas multas são essenciais para serem incluídas no contrato de locação. É o caso da multa rescisória e da multa por pagamento do aluguel em atraso, por exemplo. Ainda, a lei também permite que outras sejam estipuladas pela infração das cláusulas do contrato, desde que não sejam abusivas e causem danos excessivos ao locatário.
As multas não têm limites de valor estipulados por Lei, mas é comum que a referente ao atraso do aluguel seja de 10%, e que as demais não ultrapassem a quantia de até três vezes o valor da locação.
Existe um tempo mínimo obrigatório para a vigência do contrato?
A lei também não estipula um prazo máximo ou mínimo para a vigência do contrato de aluguel, podendo as partes definirem o tempo que acharem mais viável. O que acontece, na prática, é que a maioria dos contratos residenciais tem o prazo de 30 meses, devendo o prazo optado pelas partes ser devidamente registrado e acordado.
O que acontece quando o locador pede a moradia de volta?
Algumas diretrizes precisam ser seguidas quando o proprietário não deseja renovar ou quer rescindir o contrato de aluguel. Para isso, é necessário informar ao inquilino por meio de uma carta registrada ou notificação.
A partir do conhecimento do locatário, contam-se 30 dias para a desocupação do imóvel. Caso esse período não seja respeitado e o locatário continue no imóvel, o locador pode acionar a justiça para a concessão de medida de despejo. Em hipótese alguma o proprietário pode desocupar a moradia à força, pois essa responsabilidade cabe à justiça. Existem algumas situações que justificam a retomada antecipada do imóvel, como a falta de pagamento do aluguel; reparação urgente determinada pelo poder público e que não pode ser realizada com pessoas residindo no imóvel; venda, alienação ou cessão da moradia. Nesse último caso, existe o direito de preferência do locatário.
Mas o que acontece quando é o inquilino que deseja devolver o imóvel antes do fim da vigência contratual?
No geral, o contrato estabelece uma multa para essas situações, que é proporcional aos meses que ainda restam para a finalização do acordo. Assim como no caso do locador, o locatário enviará uma notificação descrevendo o desejo de rescindir o contrato com 30 dias de antecedência.
Entretanto, o inquilino fica livre da obrigação de pagar a multa rescisória se o motivo da entrega da residência for uma transferência para trabalhar em outra cidade.
A relação locatícia é de vital importância para as pessoas que extraem dessa relação uma fonte de renda, ou para aquelas obtém o espaço para sua moradia ou comércio, mas, para evitar dores de cabeça no futuro, é essencial construir atentamente o contrato de locação, a fim de que suas regras sejam equilibradas a necessidade das partes. Confere o texto completo lá no blog.