A pandemia de coronavírus afetou todos os setores da economia, sendo o setor imobiliário um dos mais atingidos. No início das regras de isolamento social e restrições globais, toda a cadeia envolvendo o mercado imobiliário foi afetada, desde aqueles profissionais que atuam na construção civil, passando pelos corretores de imóveis, advogados especializados, e empresários do setor.
Ainda, houve profunda modificação da demanda, o que acarreta, até hoje, em aumento de preços e falta de insumos necessários para construção civil.
Diante desse quadro, observa-se como questão prática o contrato de empreitada celebrado entre uma construtora e um incorporador, tendo como objeto a construção de empreendimento residencial, a preço certo e prazo determinado.
Na legislação pátria, especificamente o Código Civil, é obrigação da empreiteira construtora o cumprimento de prazo da obra, e os custos oriundos de eventual oscilação de preços de riscos de mão-de-obra e de materiais.
Contudo, a pandemia nos mostra que o Poder Público impõe regras para os setores econômicos, que por vezes paralisam as obras ou restringem o acesso dos empregados ao canteiro de obras. Ainda, pode haver escassez de materiais no mercado, e todos esses aspectos podem tornar impossível a execução do contrato de empreitada, afetando diretamente os adquirentes de unidades do empreendimento.
Sendo a pandemia o fator predominante para a impossibilidade de execução das obras, no todo ou em parte, pelo construtor, as consequências desse descumprimento podem ser revistas e até excluídas em razão da força maior, afastando a mora voluntária e seus efeitos, como multas, juros de mora, danos emergentes e lucros cessantes associados direta e imediatamente ao atraso.
Ainda, outro contrato profundamente afetado com a pandemia foi o de locação. Com o impacto negativo da COVID-19 sobre diversos setores da economia, muitos locatários acabaram perdendo os seus empregos ou tendo redução em suas rendas mensais, tornando praticamente inviável o pagamento dos aluguéis.
Nesses casos, o Poder Judiciário entende que o locatário deve comprovar o desequilíbrio contratual e a redução da capacidade financeira do locatário em decorrência da pandemia, para assim se abrir a possibilidade de haver redução adequada e proporcional do valor do aluguel e de encargos moratórios. Tal diminuição dos valores somente ocorre se atingido um valor justo para o caso concreto, para assim não se gerar um prejuízo substancial ao locador.
Pesquisas sobre comportamento do mercado apontam, porém, que a recuperação do setor imobiliário se dará em “V”, ou seja, após uma queda rápida da atividade econômica, acontecerá uma alta na mesma intensidade. Desse modo, é importante ficar atento às oportunidades que podem surgir e, em caso de desiquilíbrio ou até mesmo descumprimento contratual, procurar auxílio especializado para a resolução do problema.